PERCHE' SONO CROLLATI I PREZZI DEGL'IMMOBILI?

 

PUBBLICHIAMO IL PARERE DEL DR. CAVICCHI DI FERRARA

IL CROLLO DEL VALORE DELLE CASE

Nell’ultimo decennio anche a Ferrara i prezzi delle case sono crollati e non c’è ancora nessun segnale d’inversione di tendenza. Tuttavia gli ottimisti sperano che si verifichi a breve un rialzo dei valori immobiliari, in grado di stimolare i futuri investimenti di settore. D’altro canto i pessimisti (e noi tra questi) sostengono che, non solo non si raggiungeranno più i valori del “decennio delle meraviglie”, ma (come conferma anche Bankitalia) i rendimenti delle abitazioni continueranno a diminuire, nonostante si siano  azzerati le rendite dei titoli di stato. Vediamo il perché.

Fino al 2008 i prezzi sono aumentati per poi stabilizzarsi a partire dal 2011 e, quindi, diminuire ad iniziare dal 2012. Cos’è successo? Secondo Palazzo Kock, in passato, la domanda crescente di case  è stata alimentata dall’aumento del numero dei nuovi nuclei famigliari, conseguenza della crescita demografica e dalla convinzione dei proprietari di case che la stagnazione delle vendite fosse congiunturale e, quindi, temporanea. Ma si sbagliavano: nel biennio 2012-2013 i prezzi sono calati del 9,5%, dando origine, contemporaneamente, a uno stock d’invenduto superiore alle 500 mila unità abitative. Tendenza che riteniamo sia ormai strutturale, in quanto causata dal difficile accesso al credito, dei giovani e degli immigrati regolari (categorie neglette perché in possesso di contratti atipici o a tempo indeterminato a tutele crescenti (furbissimo contratto a termpo determinato). Ricordiamo agli smemorati che, in tempi recenti, i giovani e i lavoratori stranieri hanno sostenuto la domanda e garantito la stabilità dei prezzi delle abitazioni, soprattutto a quelle di valore medio-basso.

E’ necessario prenderne atto e comprendere che stiamo vivendo una fase di sviluppo strutturalmente diversa dalla precedente: in Italia, nei decenni passati, la percentuale dei proprietari di case era molto elevata, in quanto si configurava come patrimonio diffuso, frutto del risparmio “forzoso” delle famiglie le quali, non avendo a disposizione un’ampia proposta di beni rifugio (i fondi pensioni e le previdenze integrative sono da noi fenomeni relativamente recenti), si erano orientate al mattone. Ora, però, il merito storico della casa di proprietà ha subito un colpo durissimo a causa della rapida e crescente tassazione sugli immobili. Non è stato sempre così: in passato l’abitazione (quella primaria, in particolare) è stata tassata con precauzione e parsimonia, in quanto il legislatore la considerava frutto del risparmio delle famiglie e quindi riserva di valore per l’Intero paese.

In passato, anche a Ferrara la tassazione sulla casa si è fermata sulla soglia dell’esosità. Oggi, però, non è più così: lo dimostra un recente studio che pone Ferrara al trentatreesimo posto nella specifica graduatoria della tassazione (IMU e TASI) sulla casa; sesta in Regione (con un prelievo complessivo di 46 milioni di euro, pari a 339 euro a persona) e ben al di sopra di Rovigo (11 milioni di euro totali e 217,5 euro a persona). Quel che però stupisce è che da noi, fuori da ogni logica, la pressione fiscale incide maggiormente sulle famiglie più numerose (sovente le più fragili) e che, al di là di ogni promessa, la somma dell’IMU e della TASI è oggi più elevata della vecchia IMU. Sembra che il “merito” del risultato vada riconosciuto, almeno parzialmente all’ex assessore al Bilancio, Luigi Marattin, ora emigrato alla corte del premier Renzi. Già in passato abbiamo avuto l’occasione di sottolineare che il cervellotico algoritmo predisposto da Marattin era solo un ampolloso, quanto inefficace, strumento di discriminazione fiscale. Ce lo conferma il nuovo assessore al Bilancio, Luca Vaccari, dicendoci che le famiglie più numerose non avranno quest’anno le stesse agevolazioni fiscali dell’anno passato. Ma – sostiene – il comune non può farci nulla. Se dolo c’è questo va addebitata al governo il quale, tagliando le risorse ha ridotto ulteriormente le poste attive di bilancio. Tesi assai apprezzata anche dal sindaco Tiziano Tagliani il quale se la prende con l’ISEE (indicatore della situazione economica equivalente), strumento che garantisce prestazioni e servizi sociali a condizione di favore alle famiglie bisognose.

Ci permettiamo di porre al sindaco e all’assessore una banale domanda: e se invece di prendersela con Renzi e Bonaccini (governatore regionale appena insediato) stessero più attenti alle spese? Sono certi, solo per fare qualche esempio, che i 200 mila euro elargiti a Felicity (per la “rivitalizzazione” del centro cittadino) e gli altri 260 mila concessi alla cooperativa Camelot per il progetto sull’accoglienza dei richiedenti asilo e dei rifugiati (compresi i disagiati psichici), siano spese tanto qualificate da indurre sindaco e giunta a  distogliere l’attenzione dagli sgravi alle famiglie più numerose?

Alberto Cavicchi

Centro studi economici e sociali “Luigi Einaudi” – Ferrara